多花200万购买学区房是明智的选择吗？
多花200万购买学区房是明智的选择吗？
众所周知，上海的学区房价格已经涨到天上去了，身处闵行这个教育（鸡娃）大区的虎妈狼爸们的内心更是翻江倒海意难平。
身处外环外，我是不敢去看那些2000年后建成的次新学区房的，因为动辄9万以上的价格实在太辣眼睛。比如对口闵华二的紫竹半岛已经11.3万，而跟它直线距离仅一公里左右的高品质小区嘉怡水岸却只有5万出头。
我随便罗列几个90年代初的老破小的挂牌均价来镇个楼：高兴花园8万，莘南花苑8.5万，春申五村7万，银都新村7.1万……
小户型小一房挂户口的那种还要在这个均价基础上再上浮15%，看完之后是不是觉得很奇葩？大家的钱果然都是天上掉下来的。
你说春申因为有闵行实验小学和莘松中学两大公办学校的头牌矗立其间，尽管因班级众多、学生密集的原因号称航母基地，但双学区的江湖地位还是名副其实的。
银都的田园外国语初中19年才第一届招生，八字还没一撇呢，就因为21年年初在民间流传的一份六年级上学期的全区统考成绩排名从而实现了房价的抢跑，早就按捺不住的房东们顺势卖起了优质学区的预期。
还有申北路和鑫都城也被20年新开的七宝附中搅得风云变幻，从之前乏人问津到现在一房难求也就是打个瞌睡的时间。
“上帝欲使其亡，必先使其疯狂”。房市火成这样，充分说明了我们多数的家长心态已经彻底地崩掉了。
——【 1 】——
学区房真的就值这个价格吗？有学区房的加持就可以化腐朽为神奇了吗？
正常的眼光来看，盲目的需求导致了无序的供给，买房的是热血冲脑，卖房的是太公钓鱼。但你能说争先恐后地往高房价火坑中跳的那些家长们都是白痴弱智吗？
答案显然不是。恰恰相反，他们都是各个阶层的精英，他们身处社会结构中占主流的中产阶级的顶层。
存在即合理，这种现象值得我们每一个有孩子的家长的重视。知道了学区房火热价格背后的深层次原因，也就能得出本文的答案：多花200万买所谓的学区房是否值得。
我们用一个常见的管理工具——SWOT分析法来一探究竟。
一、S （Strengths），优势。
1、对口学校优秀的学校环境，优质的师资力量和稳定的教学质量水平。
名校之所以成其为名校，肯定不是吹牛吹出来的，是实实在在打下来的。
尽管上海政府一再弱化学校排名并严禁各学校考试信息的泄漏，试图打消家长们对所谓名校不断高涨的追捧热情。但纸终究包不住火，群众的眼睛是雪亮的，金子的光芒是无法掩盖的，民间排名依然无碍大家对优秀学校的界定。
2、更好的考试成绩，更高的中考升学比例，更高的高中名校录取率。
这其中，让大多数家长们尤为焦虑的是初中毕业后能够考取高中的比例仅有56%，多达44%的学生因为中考的强制分流只能去上职高、职校和技校。
让自己的孩子沦落为教育鄙视链中最底端的三校生，这是大多数家长无论内心里还是面子上都绝不能接受的。
3、高期望高素质的家长、浓厚的学习氛围和勤奋上进的校风。
太阳底下无新事。古有孟母三迁，今有杭州文鼎苑的业主们集小区之力打造牛娃，从而造就了杭州最牛学区房，凭一己之力把小区二手房房价拉到了十万以上。
一群善于打鸡血的父母造就一批鸡娃，而物以类聚、人以群分，在这样一群积极向上的群体中，无疑给孩子的学习生涯贴上了“近朱者赤”的标签，美好未来的确定性大大地增加了。
二、W （Weaknesses），劣势。
1、买房单价高，投入资金大，尤其在上海买房限购政策下，资金成本高。
人生第一套房就能置办学区房的家庭毕竟是少数，这不仅是拥有长远眼光就能决定的，钱袋子才是硬道理。
大多数的父母都是置换或者第二套，这两种方式都避不开高达7成的首付和1.1倍的贷款利息。
一方面是赚钱速度跟不上房价上涨速度所产生的白打几年工的委屈无处倾诉，一方面是奋斗无数载之后银行卡余额的又一次清零叠加再次背负高额贷款的压力无处发泄，这就是宝贵人生中不可多得的双重暴击啊！
2、房子面积小、房龄老，小区居住环境差，入住体验差。
由俭入奢易，由奢入俭难。心理上的落差可以得到按摩抚慰，身体上的感受却无论如何是骗不了人的，再大的饼也不行。人生短短几十载，活在当下只是大多数人的奢念罢了。
3、学区房的概念只适用于公办学校，而闵行区乃至上海全市而言，民办学校的教学质量、考试成绩及升学率明显优于公办。
受益于良好待遇吸引来的优秀教师队伍以及“掐尖”选拔带来的优质生源，民办对公办形成碾压之势。号称闵行公办初中第一名的莘松中学也仅仅排名区里第六，以往初中无学区的说法是得到大家公认的。
在闵行一贯强势的民办面前，公办真的毫无招架之力。民办摇号的不确定性一定程度上确实会增加一部分优质生源回流到公办，但于大局而言影响甚微。
这就跟玩游戏一样，民办优秀的教师聚集和超纲教学就相当于自带外挂，你一青铜怎么跟人家王者去玩？即使民办没摇中且有幸不被统筹调剂，上了托底的对口公办，依然难以逃脱课外辅导上到吐的命运。
三、O （Opportunities），机会。
1、学区价值所带来的房价附加值。换而言之，只要房价上涨，学区房可以收获更高的涨幅，用完学区后再卖出，甚至还能赚一大笔房价增值的钱。
这个点其实是有争议的，因为我们分析问题时总习惯于看后视镜，习惯于从历史数据和过往经验中寻找规律。
但安全驾驶一定是要往前看的，而前路是充满了不确定性的。而且，买学区房的资金本就是有机会成本的，做其他理财投资也是有收入的。
2、公民同招、民办摇号政策的施行造成一部分牛娃因未被民办学校录取从而回流到对口的公办学校，进而提高现有公办名校的生源质量。
公办学校因为属于九年义务教育范畴，只要是对口学区范围内的学生，没有筛选与简拔的权利，只有照单全收的义务。
所以在现状来看，确实会面临生源的良莠不齐，面临优质生源被民办掐尖的尴尬，民办摇号政策确实在一定程度上缓解了这个问题。
3、在教育领域也存在着强者恒强的马太效应，优秀学校会保持螺旋式上升。
好老师如同好医生，需要长期的实践与培养。良好的学校氛围，也是日积月累而成。而优质公办学校的丰富经验，也绝不是几场巡回报告就能被其他学校学过去的。
至于那些新开的所谓名校到底质量如何？他们往往是集团化办学的一个分校，甚至有的仅仅只是换了学校门口的校名牌匾，唯一值得宣传报道的也就是身兼多所学校的知名校长，这些学校还有待长时间的进一步检验。
四、T （Threats） ，威胁。
1、学区政策一直在朝着教育资源均衡化的趋势发展，政策给学区房的未来添加了极大的不确定性。
公民同招、民办摇号，明显增加了教育的公平性。有学区房的因为民办的诱惑实在太大，很难放弃去摇号的机会。与此同时，没有学区房的普娃也有了拼手气的机会。
学区房如果只是成了不能被民办录取从而放置在后备箱的备胎，只是为了托底或保底，那这个代价确实太大了。
三月中旬上海出台的高中招录改革方案，打开了普通初中也就是大家常说的菜中学子们追逐梦想的天窗。以后顶级学生通过自主录取进入名校，而其他公办学校的学生在政府“办好家门口学校”的口号与行动中，其竞争格局将更多的从校际竞争转移到校内竞争。
宁做鸡头，不做凤尾。未来中等或中等偏下资质的孩子上个普通的学校反而对孩子和家庭都是好事，多砸点钱培养一个特长，辅导班再报的勤快一点，能够争取分到实验班或者考个年级前十名不比那些在好学校甘心做分母的更香吗？
如果政策继续深入调整，比如多校划片区摇号得到实锤的话，这又是怎样的一种绝望？
2、因为报名人数多，学校承载能力有限，面临被统筹到非对口学校的风险。
只有120分的居住证积分虽然还在报名录取的范畴内，但血淋淋的现实已经宣示这个条件属于社会性死亡了，房产加户籍也才刚刚能摸到录取的门槛。
2020年上海居转户18418人，平均每月接近1535人，全年居转户人数同比2019年增长40.4%。引进人才落户13043人，平均每月1087人，全年人才落户人数同比2019年提升48.4%。
上海户籍打折促销带来销量暴涨的环境下，三年落户时间估计只是个起点了，未来需要上到对口学校需要持有更长时间的学区房，否则就只能等着被统筹到同一小组的菜中菜小了。
3、在国家坚持房住不炒的大方向下，房价永远上涨的确定性还有几成？购房款用来投资权益类资产或者做其他投资的收益是不是更大？
没有永远只涨不跌的房价。我们习惯于用固有的思维和过往的经验来判断未来，白读几年还能加价卖出去，多好的投资啊！
昨天的太阳晒不干今天的衣裳。那些在牛市高位嗷嗷杀进股市的都不是傻子，都觉得还有更大的涨幅等待着自己，殊不知“追高一时爽，追完火葬场”。没有谁敢保证学区房一直上涨，怎么就有那么强的信心觉得自己不是那个老实的接盘侠的呢？
综上所述，我们经由SWOT四个维度的分析，可以得出如下结论。
一、学区房相比较普通学校而言占有优势，但在民办学校面前依然是妥妥的小弟，积极参加民办摇号依然是最正确的首选方案。
二、学区房的价值取决于其对口的学校，而未来教育政策的深化改革及学区政策的持续变化正朝着不利于学区房价值继续攀升上行的方向发展，这是最大的风险。
三、如果坚持要买学区房，一定要尽自己最大的努力快速取得上海户籍并第一时间把户口落到学区房中。推而广之，做父母的通过自己这一代人的精诚努力获得尽可能大的成功，就是对子女后代最好的福荫。
——【 2 】——
以上洋洋洒洒分析了这么多，相信大家读完了依然莫衷一是。正如人们常说的那样：道理我们都懂，却依然过不好这一生。
那为什么出现这样的结果呢？答案只有一个：人性！正是人性的存在，让我们所有的理智分析都不堪一击。
朱老师通过观察分析，在面对子女的教育问题上，人们常常会在现实生活中触碰到以下三个弱点从而乱了阵脚。
一、可怜天下父母心，中国父母总是想在自己能力范围内给到孩子最好的成长条件。
自古以来就有的“望子成龙，望女成凤”的传统思想作祟下，只要经济条件允许，哪怕承受再大的压力，哪怕牺牲再多的幸福，我们的父母们也会勒紧裤腰带，在无趣的岁月中消磨自己的大好年华，无怨无悔的去追逐学区房那多出来的确定性，以期给孩子和自己一个美好的希望。
二、虎父无犬子，孩子一定要比自己更成功。
做父母的在涉世未深的时候都觉得自己的孩子是最优秀的，自己985、211的基因是能够遗传给下一代的，而且坚决不允许一代不如一代这种结果的出现。
哪怕现实生活中的打脸总是啪啪作响，但怎能忍受后代滑落阶层？怎能接受子女的平庸？江山靠谁守，忍将夙愿，付之东流？
三、子女是自己生命的延续，而非一个独立自由的个体。
我们中国父母很容易把自己人生没有满足的愿望寄托在孩子身上，希望孩子能够弥补自己过去的遗憾。
自己当年学习不够好，错过了很多机会，就寄希望于自己的孩子好好学习，找一份好工作；自己没有得到满意的社会地位，就希望孩子能够出人头地，为自己扬眉吐气。
最怕问初衷，大梦成空。眉间鬓上老英雄，剑甲鞮鍪封厚土，说甚擒龙。
壮志付西风，逝去无踪。少年早作一闲翁，诗酒琴棋终日里，岁月匆匆。
很多人到中年的父母早已经没有了当年的意气风发，已经没有了突破当前安逸舒适圈的勇气，不再怀念从前那个少年，一心专注于给到孩子最理想的教育资源和成长环境，然后理直气壮的要求孩子达成自己未竟的梦想。
——【 3 】——
如同当下的中国股市，机构投资者再有本事，散户的情绪也是他们在投资决策中不能忽略的一环，再多的基本面与外部环境分析在短期投资市场也抵挡不住人性的干扰。
只要学区房的预期还在，只要买学区房的情绪没有消退，只要“从众效应”这杆高高矗立的大旗不倒，我们所有的父母都将被裹挟着在一卷再卷的深渊中沉沦下去直到无法自拔。
行文至此，正如很多朋友总是孜孜追求一个明确的股票代码而非选股背后的逻辑，我必须要给出一个明确且具体的结论了，就以以下三点作为答案来回应本文的提问吧。
其一、就教育改革及学区房政策调整的进度而言，十年内买学区房依然是更具优势的选择。
其二、买学区房就是为了买确定性，一定要买名副其实的学区房，一定要争取买排名第一的学区房。
其三、万般皆虚妄，唯有鸡娃真。教育竞争的本质不在于学校，而在于学生自身的素质及家长的鸡血。
最后，回想二十几年前我在江苏农村上村办小学和村办初中的时光，真是无忧无虑。过着自由自在没人管的日子，几乎没有什么家庭作业要做，从不知道课外辅导为何物，老师们也就是住在本村或者邻村还需要参与农忙的那些读过书的普通人们。
我回老家是找不到母校的，因为我是我们村办小学倒数第二届毕业生，隔壁村办初中最后一届毕业生，村办学校终究因为计划生育造成的生源锐减消失在了历史的长河中。
可就是这样野蛮的生长环境，我只有20个人出头的小学同学中，却不乏有人在后来的高考中考取了南京大学、东南大学、华中科技大学、南京师范大学、华中农业大学、南京邮电大学、徐州师范大学等一众耳熟能详的本科院校。
尽管昨日种种犹在眼前，但那样的时代已经一去不复返了，每念及此，我很惆怅。
